Prevent illegal construction

Prevent illegal construction....?

बेकायदा बांधकामे कसे रोखता येतील ?

अनधिकृत बांधकामाचा व त्यातील रहिवाशांचा प्रश्न नजीकच्या भविष्यकाळात उग्र स्वरूप घेणार आहे. यांची समाजातील सर्व क्षेत्रांना जाणीव आहे. सरकारसकट सर्व विचारवंत गोंधळलेले आहेत. १९६९ ते १९७३ या चार वर्षाच्या काळात मी सदर व्यवसायातील एक आद्य प्रवर्तक होतो. पुढे अर्बन सिलिंगचा कायदा अमलात आल्यानंतर मी सरकारी कंत्राटदारीकडे वळलो , तरीही १९८२ ते १९८५ या काळात आणखी एक , दोन स्कीम उभ्या केल्या , त्यावेळच्या परिस्थितीमध्ये आता झालेला फरक हा जमीन-आस्मानाचा फरक आहे व त्याला आता आवर घालण्याची गरज आहे, अन्यथा बांधकाम व्यावसायिक आणि बांधकाम व्यवसाय अधिक बदनाम होण्याची शक्यता आहे. तसेच ह्या व्यवसायात पैसे व्याजाने घेऊन किंवा इन्वेस्टरला बरोबर घेऊन जाणाऱ्या मंडळींना वाईट दिवस येणार आहेत, कदाचित आणखी काही लोक व्यवसायाला कंटाळून व्यवसाय सोडून इतर व्यवसायाकडे जातील , अशीही भीती बाळगल्यास ती चूक ठरू नये.

१९६९-१९७३ या काळामध्ये प्लॉटचे भाव अत्यंत कमी होते व बांधकामाचे दरही स्वस्त होते. मी आपटे रोडवर १० , ०००/- चौ. फटाचा प्लॉट अवघे १०/- रु चौ. फुटाने श्री. चंदा गाडगीळ व राजा गाडगीळ यांच्याकडून विकत घेऊन तेथे सध्या अस्तित्वात असलेली ' अस्मिता अपार्टमेंट ' १९७२ ला पूर्ण केली व त्यावेळी अवघ्या ५५ रु. चौ. फूटाने चटईक्षेत्रावरती मी फ्लॅट विकले होते आणि पार्किंग फ्री दिले होते. आज तेथेच भाव १५ , ०००/- रु. चौ. फूट चालला आहे.

 १९७४ साली अर्बन सिलिंग कायदा लागू झाला आणि मी व्यवसायात परिवर्तन करण्याचे ठरवून सरकारी कंत्राटदारीकडे वळलो, मात्र तेव्हापासून आजतागायत सदर व्यवसायाबद्दल कायम निरीक्षण व पाहणी करत होतो व निष्कर्ष मी मनामध्ये साठवून ठेवले होते व आहेत, ते मी इथे नमूद करतो.

१९६९ ते १९७३ या काळामध्ये बांधकामाचा दर हा प्लॉटपेक्षा दुप्पट तिप्पट असे व आम्ही बांधकामामध्ये १५ ते २० % मार्जिन काढून व्यवसाय करीत होतो, त्यानंतर अर्बन लँड सिलिंगमध्ये गेलेल्या जमिनी सोडवून आणणे , हा एक व्यवसाय झाला , व तो व्यवसाय काही लोक अतिशय चतुराईने करू लागले व ओनरशिप फ्लॅटमध्ये नवीन पर्व सुरू झाले व ते पर्व जो लवकर अर्बन लँड सिलिंगमधून प्लॉट सोडवून आणील , त्याच्यामागे प्लॉटधारक धावू लागले व ठरावीक बिल्डर्स व्यवसाय कंट्रोल करू लागले.

त्यापुढे १९८० ते १९९० च्या शतकात सदर व्यवसायात खूप पैसा आहे, म्हणून व्याजावर पैसे घेऊन, जमिनी घेऊन ओनरशिपचा धंदा करणारी काही मंडळी या व्यवसायात आली व त्या धंद्याचे आकर्षण सर्वसामान्य लोकांना व गुंतवणूकदारांना होवू लागले आणि गुतवणूकदारांचा मोर्चा सदर व्यवसायाकडे वळला. त्याचवेळेला राज्यकर्त्यांचे लक्ष या व्यवसायाकडे वळू लागले व जमिनी सोडविताना मुख्यमंत्री कायम अर्बन लँड सिलिंगचे ऑर्डर स्वतः काढत असत व अर्बन डेव्हलपमेंट डिपार्टमेंट तेव्हापासून कायम मुख्यमंत्र्यांकडे राहिले आहे ते आजतागायत. सदर योजनेला मंजुरी देताना कलेक्टर ऑफिस, टाऊन प्लानिंग ऑफिस , कार्पोरेशन ऑफिस, मोजणी ऑफिस, अर्बन डेव्हलपमेंट डिपार्टमेंट मुंबई या सर्वांचे डोळे विस्फारू लागले व त्यांची मागणी वाढू लागली व या सर्वाचा बोजा ग्राहकावर पडू लागला.

पुढे १९९० ते २००० या काळात मोठ्या प्रमाणावर देश - विदेशातून गुंतवणूक टाऊनशिप डेव्हलपमेंटसाठी येऊ लागली व काही सुलभ कर्ज देऊ लागल्या व घरबांधणी क्षेत्राला प्रचंड वेग आला, जो - तो पुण्यात, मुंबईत, ठाण्यात, डोंबिवलीत फ्लॅट घेण्याचा प्रयत्न करू लागला व त्या व्यवसायातील मंडळी जी पूर्वीपासूनच श्रीमंती दाखवीत होती, ती श्रीमंती अधिक गडद होऊ लागली व सर्वसामान्यांच्या डोळ्यावरती येईल इतकी मोठी होऊ लागली, तसेच १० - १० पिढ्या पुरतील एवढ्या जमिनी स्वस्तात घेऊन बिल्डर्स मंडळी लैंड बैंक निर्माण करू लागते, व त्या सोडून आणण्यासाठी तसेच त्याच्या संरक्षणार्थ मनी आणि मसल - पाँवर तसेच राजकीय शक्ती वापरू लागले. त्यानंतर काहीही संबंध नसताना स्थानिक राजकीय नेतृत्व बिल्डरकडे पैशाची मागणी करू लागले, व निवडणुकीसाठी भरमसाट रकमेच्या मागण्या येऊ लागल्या व त्या मागण्या पूर्ण करताना बिल्डर्स मंडळाना त्रास सुरु झाला, तो प्रास कमी होण्यासाठी मसलपॉवरचा उपयोग सुरू झाला.  म्हणजे ज्या बिल्डर्सकडे राजकीय शक्तीबरोबर मनी आणि मसलपावर असेल.  त्या बिल्डरांचा उदय जोर धरू लागला व अनेक टाऊनशिपच्या जाहिराती सरू झाल्या व कार्पोरेशनच्या हद्दीच्या बाहेर १० ते २० कि. मी. परीघ क्षेत्रामध्ये बिल्डरांचे हातपाय पसरू लागले व महत्त्वकांक्षेला, अपेक्षेला, अर्थाजनाला मर्यादा राहिली नाही , त्यामुळे बिल्डर मंडळीच्या हालचालीकडे सर्वचजण आश्चर्यकारकरित्या पाहू लागले. तद्पूर्वीच किंवा त्याअगोदर (१९७० ते १९८० च्या दशकातच) ब्रोकर नावाची मार्केटिंग व्यवस्था जोर धरू लागली व ब्रोकरशिवाय विक्री अवघड होऊ लागली , बिल्डरांची मोठमोठे कार्यालय होऊ लागली. तेथे स्वतंत्र मार्केटिंग ऑफिसेस सुरु झाले, मार्केटिंग ऑफिसर्स आले, जाहिराती फडकू लागल्या, मोठमोठे बोर्ड लागले, टी.व्ही चॅनलवर जाहिराती येऊ लागल्या व या धंद्याला ग्लॅमर प्राप्त झाले.

२००० ते २०१० या काळात बिल्डर्स मंडळी आर्थिकदृष्या खूपच गरीब होत गेली आणि त्या धंद्यात अनेक इतर धंद्यातील यशस्वी व्यवसायिक पदार्पण करू लागलेव बिल्डर व्यवसाय सर्वस्वी पैशांच्या जोरावर व राजकीय संपर्कावर जोर धरू लागला. बांधकामाची किंमत त्यामानाने गौण झाला . जागेच्या किंमती गगनाला भिडल्या व फ्लॅट घेणे सर्वसामान्यांच्या आवाक्याच्या पलीकडचे झाले.

 अजूनही बिल्डर मंडळी खूप नफा मिळवण्याच्या इराद्याने काम करीत असतील, तर ती त्यांची चूक होईल व ' रघुराम राजन - गव्हर्नर रिजर्व बैंक - यांनी सुचवल्याप्रमाणे कमी किंमतीत रिकामे flat विकले नाहीत , तर अचानक घरांच्या किंमती कोसळून या व्यवसायातील अनेकांना आत्महत्या करण्याची वेळ येईल अशी मला भीती वाटते. त्यासाठी ज्येष्ठत्वाच्या नात्याने मी बिल्डर मंडळींना कामे झटपट दर्जेदार कशी होतील व ओव्हर ट्रेडिंग न करता आपल्याला झेपतील तेवढेच कामे हातात घेऊन संपवण्याच्या मागे लागणे. हाच त्याला पर्याय राहील, तसेच आर्थिक दृष्ट्या जितके जमेल तेवढे स्वबळावरच कामे करावी, गुंतवणूकदार मध्ये घेऊ नये व भारी व्याजाने कर्ज काढून व्यवसाय करू नये, असा त्यांना माझा सल्ला आहे. तसेच आज ना उद्या भाव वाढतील, मंदी कमी होईल , यावर खोटी आशा ठेऊन तयार फ्लॅट विकणे थांबवू नये , कारण बाजार दिवसेंदिवस कमीच होत जाणार आहे, असा माझा अंदाज आहे.

बेकायदा बांधकामे का वाढली ?

१. सरकारने ग्रामपंचायतीपासून ते कार्पोरेशनपर्यंत व टाऊनप्लॅनिंग ऑफिसपर्यंत बांधकाम परवानगी प्रक्रिया इतकी किचकट व क्लिष्ट करून ठेवली आहे की ती मिळता जमीन मालकांना अनेक हाल सोसावे लागतात व भरपूर पैसे वाटावे लागतात, तरीही कधीच वेळेवर काम होत नाही.

२. बेजाबदार नियोजनामुळे बेफाट, अमर्यादित, दिशाहीन वाढलेली शहरे व त्यामुळे महाराष्ट्रापासून ते परप्रांतातून येणाऱ्या अफाट लोकसंख्येला आळा घालता आला नाही. त्यामुळे घरांची मागणी खुप वाढली व सुनियोजित सरकारी आराखड्या ऐवजी , बिगर परवानगी बांधकामे फोफावू लागली व त्यांना मागणी ही वाढली. मराठवाडा, विदर्भ, कोकण, बिहार , यूपी , बंगाल , आंध्र , कर्नाटक , ओरिसा या ठिकाणाहून भरपूर मजूर व चतुर्थश्रेणी वर्ग पुणे , मुंबई , ठाणे , डोंबिवली , पनवेल , कल्याण या सार भागात स्थिरावू लागली . जागा सापडेल तिथे घर बांधून राहू लागली. मिळेल तेथे भाड्याने , विकत घर घेऊ लागली व भुरट्या बेकायदा बांधकाम करणाऱ्या परप्रांतीय बिल्डरांना किंवा खालच्या दर्जाच्या बिल्डर्सना बळी पडू लागली.

३. बिल्डर कोणी व्हावे याचा काहीही नियम नसल्याने ज्यांच्याकडे पैसे आहेत , ज्यांच्याकडे थोडीफार जमीन आहे त्यांच्यापासून, पानपट्टीवाल्यापासून, सोनेवाल्यापर्यंत समाजातील सर्व थरांनी बिल्डर होण्यासाठी व अफाट पैसा मिळवण्यासाठी बांधकाम क्षेत्रात प्रवेश केला. त्याला कुठलाही निकष नसल्याने, त्यावर कुठलाही कायदा लागू नसल्याने पैसे मिळवण्यासाठी गुंड प्रवृत्ती समाजात फोफावू लागली.

४. अर्बन लँड सेलिंगच्या कायद्यामुळे अतिरिक्त जमिनीवर नियंत्रण आले व बांधकामालाही उपलब्ध जमिनींचे भाव वाढू लागले . तसेच अतिरिक्त जमिनीच्या परवानगीसाठी किंवा अर्बन लँड सेलिंगमध्ये सोडवण्यासाठी बिल्डर व राज्यकर्ते यांचा महाप्रचंड देवाण - घेवाणीचा व्यवसाय सुरू झाला आणि सदर भ्रष्टाचारी पैशांमुळे जमिनीचे भाव गगनाला भिडू लागले. बिल्डरच्या फ्लॅटच्या किंमती सर्वसामान्य नागरिकांच्या कुवतीच्या पलीकडे गेल्या.

 त्यामुळे कार्पोरेशन, हद्दीबाहेरील खासगी, वनखात्याच्या, सरकारी गायराने यासाठी असलेल्या जमिनीवर बेसुमार , बेकायदा बांधकामे तयार झाली व विकली गेली किंवा भाड्याने दिली गेली.

तसेच या सदर अनधिकृत बांधकामावर कुठलीही कारवाई होणार नाही याची जबाबदारी घेऊन स्थानिक , राजकीय नेत्यांनी आपली पोळी भाजून घेतली व निवडणुकीत हमखास निवडून येण्याची सोय करून ठेवली. त्यावे ज्वलंत उदाहरण ठाणे येथील सर्वे नं. ७२ मधील जमीन उध्वस्त झालेली इमारत. तसेच ठाणे येथे अशी अगणित बेकायदेशीर बांधकामे झालेली आहेत व ती सरकारची फार मोठी डोकेदुखी होईल. यासाठी अर्बन लँड सिलिंग कायदा अंमलात आलाच नसता तर घरांचा मुक्त व्यवसाय होऊन, घरांच्या किंमती सर्वसामान्याच्या आवाक्यात राहिल्या असत्या. गरज होती ती फक्त सर्व लेवल विकास आराखडे मंजूर करण्याची.

-    भास्करराव म्हस्के