Can we built affordable houses ..?

Can we built affordable houses ? 

स्वस्त घरे का बांधता येत नाहीत.....!

स्वस्त घरे का बांधता येत नाहीत यासंबंधी मुद्देसूद टीपण खाली देत आहे.

        घरे साधारणपणे कॉन्ट्रॅक्टर्स मार्फत बांधली जातात. पण 'कान्ट्रॅक्टर' या प्राण्याला समाजात फारशी प्रतिष्ठा नाही. कारण सर्रास सर्वांचा समाज असा असतो की, कॉन्ट्रक्टींचा व्यवसाय करणारी मंडळी ही लबाड असतात. हा समज केवळ समजच आहे की ती वस्तुस्थिती आहे हे समजून घेण्यासाठी कान्ट्रॅक्टर्सच्या समस्या तरी काय आहेत हे खालील टप्प्याने आपण समजावून घेणे इष्ट ठरेल.

1. स्वस्त घरांत कॅान्ट्रॅक्टरचे स्थान .

2. प्लॅनिंग , डिझाइनिंग.

3. प्रत्यक्ष बांधकाम.

4. बांधकामाचे साहित्य.

5. कसबी कामगार.

6. बांधकामाची नवी पध्दत (प्रिकॉस्ट) तिचे फायदे-तोटे.

7. आर्थिक सहाय्य करणाऱ्या संस्थांची पैसे देण्यातील दिरंगाई.

৪.नगरपालिका/महानगरपालिका सरकार यांचा मिलाप.

(1)   घरांत कॉन्ट्रेक्टरचे स्थान:

कॉन्ट्रॅक्टर हा घर बांधतांना मालकाचा अथवा सरकारचा एक एजंट म्हणून दोघांनाही (कॉन्ट्रॅक्टर- घरमालक - सरकार) मान्य अशा अटींवर कामाची जबाबदारी स्वीकारतो. काम सुरळीतपणे चालावे, कोणत्याही प्रकारचा त्रास होऊ नये म्हणून बऱ्याच विचारांती व अनुभवाने व मालकाच्या डोक्याला त्रास होऊ नये म्हणून ही पध्दत अस्तित्वात आणली गेली आहे. मालकांकडून अथवा सरकारकडून पैसे येवोव वा न येवोत कॉंन्ट्रॅक्टरचा साधारणपणे काम चालूच ठेवणे भाग पडते. नाहीतर त्याला कामावरील अधिकारी, कामगार व मजूर यांना बसून पगार द्यावा लागतो/लागेल.

             कोणतेही काम मिळाल्यानंतर (ते मिळवितानाही त्याला कित्येक अगम्य यातायाती कराव्या लागतातच) कॉन्ट्रॅक्टरला त्यासाठी लागणाऱ्या सर्व सामानांची, मशिनरीची, कसबी कामगारांची व पैशाची जुळवाजुळव करावी लागते. यासाठी त्याला बरीच कसरत करावी लागणार हे उघड आहे. सर्वात मोठी पैशाची विवंचना असते. कारण येणाऱ्या पैशाची केव्हाही निश्चित कल्पना (कधी आणि किती) नसते. या उलट जाणाऱ्या पैशाची मात्र निश्चिती असते. त्यामुळे दर आठवडयाचे पगार, सप्लायर लोकांची बिले देतांना अनेक ठेकेदार अडचणीत येतात. याचे आणखीही एक महत्वाचे कारण म्हणजे बिल्डिग कॉन्ट्रेक्टर्स मंडळींना बँकात स्थान नाही. तेच इलेक्ट्रिकल व मेकॅनिकल कॉन्ट्रेक्टर्सना उद्योगपती म्हणून बँकांकडून उत्तम वागणूक मिळते. त्यांना अनेक आर्थिक फॅसिलिटी मिळतात व त्यांचा योगक्षेम समाधानकारक चाललेला दिसतो. वास्तविक देशांत बांधकाम क्षेत्राइतका मजूर दुसर्या कोणत्याही एका धंद्यावर जगत नाही. तेव्हा या धंद्याकडे पाहाण्याचा सर्वांचा दृष्टीकोन सहानुभूतीचा असावयास पाहिजे. सरकारने कॉन्ट्रॅक्टरची बिले वेळेवर दिली पाहिजेत. खाजगी मालकाने कॉन्ट्रॅक्टरला काम करावयास सांगताना आपला बैंक बॅलन्स दाखविला पाहिजे व त्यानंतर तो दोघांना सहीनेच वापरला गेला पाहिजे.

              पैसे वेळेवर न आल्याने कान्ट्रॅक्टर्सना बँकित नापत स्वीकारावी लागते. सुटलेले चेक परत जातात. एकदा नापत झाली की, ती पुन्हा पुन्हा होणे याचे कॉन्ट्रॅक्टरला अगतिकतेमुळे काही वाटेनासे होते. कारण परिस्थिती त्याच्या कक्षेपलिकडे गेलेली असते. यासाठी त्याला खाजगी सावसावकाराकडे धांव घ्यावी लागते. आणि खाजगी सावकार त्याच्या अडचणीचा फायदा घेऊन त्यास लुबाडतो. 3 ते 4 टक्के व्याज ही रक्कम कॉन्ट्रॅक्टिंग मध्ये फार विशेष मानली जात नाही. तसेच, त्याने कमी काम घ्यावे म्हटले तर मजुराना चाल देण्यासाठी काम कमी पडते म्हणून त्यास 2/3 कामे घ्यावीच लागतात.

कामावे दर ठरवितांनाही सर्वसामान्यपणे असा समज अरातो की, कॉन्ट्रॅक्टरला खूप पैसे मिळतात. म्हणून त्यात घासाघीस होते. घासाघीसीत दर कमी केला की, कामाचा दर्जा उतरावा लागतो. अथवा नुकसानी सहन करावी लागते. त्या त्या कालखंडात प्रचलित असलेल्या ठराविक दराचे खाली दर्जेदार काम होणे शक्यच नाही याची जाणीव सर्वांस असावयास पाहिजे.

सप्लायर्सकडून उधारित, माल घेणे परवडत नसते. कारण अशा व्यवहारात मालाचा रेट भरमसाठ लावले जातात व मापातही खूप फसवणूक केली जाते. शिवाय कॉनट्रॅक्टर्सकडून, सप्लायर्स मंडळी सुमारे शेकडा 6 ते 11 टक्के सेल्स टॅक्स वसूल करतात व हाही एक त्यांना भुर्दडच सोसावा लागतो.

तेव्हा बांधकामाला उद्योगाचा दर्जा प्राप्त होणे, कॉन्ट्रॅक्टर्सची आर्थिक स्थिती अधिक स्थिर करणे, त्यांना धंद्याची शाश्वती निर्माण करणे, त्यांना लागणाऱ्या सामानाची निर्मिती करण्यासाठी पैसा उपलब्ध करून देणे, त्यांना वेळेवर पैसे देणे या गोष्टी पाळल्यास मुलत: बांधकामाची रक्कम सुमारे 10 ते 15 टक्क कमी करता येईल. सद्य परिस्थितीत कामाच्या शाश्वतीबद्दल खात्री नसल्याने हातातील कामांत कॉनट्रॅक्टर्स कसून फायदा काढण्याचा प्रयत्न करतात ही वस्तुस्थितीही मनुष्य स्वभावाला अनुसरूनच आहे असे खेदाने का होईना. पण मान्य करावी लागते व ते असेच चालू देणे योग्य होणार नाही.

(2)   प्लॅनिंग डिझायनिंग :

साधारणपणे सरकारी अथवा खाजगी आर्किटेक्ट इमारतीचे प्लॅनिंग करीत असतात. पायची क्षमता पाहून इमारतीचा प्रकार ठरवितात. वास्तविक अनेक ठिकाणी 'लोड बेअरिंग' इमारती बांधणे शक्य असता निष्कारण 'कॅालम बीम' घेतले जातात. 'लोड बेअरिंग' सुध्दा अतिशय स्वस्त पडते.

प्रिकॉस्ट ब्लॉक व तयार स्लॅब यामुळे 'लोड बेअरिग' स्ट्रक्चर हे अतिशय स्वस्त होते हे आम्ही दाखवून दिले आहे. सुमारे 25 ते 26 सिलींग एरिया रेटमध्ये उत्तम काम होऊ शकते.

तसेच आर्किटेक्ट व इंजिनिअर यांची फी टक्केवारीवर असलेने जादा दर / खर्च आला म्हणजे त्यांना 'जादा फी मिळते. त्यामुळे साहजिकच काटकसरीकडे दुर्लक्ष होते. त्याऐवजी त्यांना स्वस्त घराबद्दल इन्सेटिव्ह दिले तर तेच घर स्वस्तात होऊ शकेल.

इंडियन स्टैंडर्ड इन्स्टिटयूटच्या मताप्रमाणे फॅक्टर ऑफ सेफ्टी हा ४ ठेवलेला आहे. वास्तविक एवढया फॅक्टर ऑफ सेफ्टीची गरज नाही. उदा 3 मजले वर असले की साधारणपणे 9" x 18", 9" x 15". केल्यास् 9" x 12" असा कॅालम साईज असतो तर 18", 15", 13" बांधकाम असा बांधकाम साईज असतो. तो खूपच कमी करता येईल. 1:2 प्रमाणातील प्लॅस्टर 1:5 प्रमाणांत चालेल, असल्या 1:4 किंवा 1:6 प्रमाणांतील सरकार बांधकाम 1:8 किंवा 1: 12 प्रमाणांत चालेल. 3" x 4" फ्रेम (दरवाज्याची) अनेक गोष्टी करता येतील आणि ही फॅक्टर ऑफ सेफ्टी जास्त असलेने डिझायनर मंडळीही कामाच्या 3" x 2" करता येईल. अशा मजबुतीबद्दल निर्धास्त असतात. यामुळे ठेकेदार आपले खरे कौशल्य दाखवून कामाच्या किंमतीत बचत करू शकत नाही.

यावर उपाय म्हणून आर्किटेक्टर्स व स्ट्रक्चरल इंजिनिअर्स हया दोघांनी एकत्र बसून कमीत कमी 'कॉलम बीम' लागतील व सर्व सुखसोयी होतील असेच डिझाईन करावे कित्येक वेळा अतिशय थोडया सोयीसाठी बराच मोठा खर्च 'कॅालम बीम' वर होतो.

आमच्या मते सरकारने आर्किटेक्वरच्या स्पर्धा ठेवाव्यात. तसेच पास झालेले डिझाईन हे स्वस्तात करून देण्याच्या आर. सी. सी. डिझायनरच्या स्पर्धा ठेवाव्यात. तसेचं ते काम स्वस्तात करून देण्याच्याही स्पर्धा ठेवाव्यात. 'डुप्लीकेट - ब्रीज' प्रमाणे तोच प्रश्न अनेक लोकांकडून सोडवून घ्यावा.

इमारतीच्या मजल्यांची उंची 8 ते 9 फूट ठेवल्यास बरीच रक्कम वाचेल. शिवाय एकरी 80 टेनामेंट बांधल्यास जमीन डेव्हलपमेंटची बरीच रक्कम वाचेल. अशा रितीने सुमारे 25 ते 40 टक्के बचत केवळ डिझाईनवर अवलंबून असते. ती योग्य डिझाईन केल्यास होऊ शकेल. जसे चांगल्या डॉक्टरच्या औषधाने रोग लवकर व चांगला बरा होतो तसेच चांगल्या आर्किटेक्टरने, इंजिनिअरने बिल्डींग लवकर व चांगली होते.

(3)   प्रत्यक्ष बांधकाम :

प्रत्यक्ष बांधकामाची सुरूवात करणेपूर्वी सर्व साहित्य गोळा करावे म्हणजे बराच वेळ वाचू शकतो. अनेक वेळा कामगारांना साहित्यावाचून अडून राहावे लागते व त्यांची चाल थांबते. एकदा सुरू केलेले काम कोणत्याही सबबीवर थांबू नये. ते थांबल्यास गहाग पडते. त्याचे डिझाईन डिटेलही वेळेवर तयार असले पाहिजेत. शिवाय बांधकामाचा एकदा प्लॅन नक्की झाला की, त्यामध्ये सहसा बदल करू नये. कधी कधी लहान सहान बदलामुळे सुध्दा किंमतीत खूपच फरक पड़ू शकतो. बांधकामांत एक्स्ट्रा अपसेट होऊ नये. म्हणून सर्व काही विचारपूर्वक करावे.

(4)   बांधकाम साहित्य :

बांधकामासाठी लागणार्या साहित्याचे खालीलप्रमाणे तीन प्रकार करता येतील.

अ) कायम किंमतीचे.

ब) अर्ध - कायम किंमतीचे

क) बदलणाऱ्या किंमतीचे

(अ) कायम किंमतीचे : सिमेंट व लोखंड यांचा यांत समावेश होतो. त्यांची पूर्तता शक्यतो एकदम व डायरेक्ट फॅक्टरीमधून केल्यास काम बरेच स्वस्त पडेल. परंतु प्रत्यक्ष व्यवहारात बराच पैसा या दोन बाबीत अडकून पडत यावर संभाव्य पर्यायी उपाय म्हणजे हया वस्तू पुरविण्याची जबाबदारी असल्याने तसे केले जात नाही.

सरकारने किंवा खाजगी मालकाने स्वीकारावी.

(ब) अर्ध-कायम किंमतीचे :

रंग, टाईल्स, सॅनिटरी, प्लंबिंग, हार्डवेअर हया रकमेचा प्रत्येक ठिकाणी थोडाफार फरक राहातो. हया रकमा उत्पादकाकडून रोख रकमेने घेतल्यास खूप बचत होऊ शकेल. शक्यतो तसे न होता खातेदारा-कडून किंवा लोकल विक्रेत्याकडून त्या खरेदी केल्या जातात, व परिणामी महाग पडतात व बांधकामाचा खर्च वाढतो.

(क)  बदलणाया किंमतीचे :

दगड, विटा, खडी, मुरूम, वाहतूक, चुना इत्यादि मटेरियल हे अनेक लोकांच्या माध्यमातून गीऱ्हाकास मिळते. म्हणजे उत्पादक, एजंट, इ.इ. त्यामुळे ते खूप महाग मिळते. शिवाय ते कॉंन्ट्रॅक्टरला उधार घ्यावे लागत असल्याने मापातही खूप मार बसतो. त्याऐवजी ते रोखीने व प्रत्यक्ष उत्पादनाकडून घेतले तर खूप फायदा होतो. वास्तविक कॉन्ट्रेक्टरने स्वतः वरील साहित्य निर्माण केले (आणि ते शक्य आहे) तर सेल्स टॅक्स व मधल्या मंडळींचे कमिशन बांधकाम बरेच स्वस्त पडेल परंतु वर उल्लेख केल्याप्रमाणे कॉन्ट्रॅक्टरला आर्थिक सहाय्य नसल्यामुळे तसे होऊ शकत नाही. स्थानिक साहित्याला वाव दिला जात नाही हे ही बांधकाम महाग होण्याचे कारण आहे.

(5)    कसबी कारागिरीचा यक्षप्रश्न :

साधारणपणे मध्यपूर्वेत भारतीय तंत्रज्ञ व कॉंन्ट्रॅक्टरर्सची मागणी वाढल्यापासून बांधकामातील कसबी कामगारांना परदेशात खूप मागणी आली. आपणाकडे कसबी कामगार उत्तम असले तरी त्याच्या कौशल्याची व्याप्ती मर्यादित राहिली. इतर शिक्षणशाळा, तांत्रिक शाळा, धंदेशिक्षण (Business school) - शाळा सुरू करताना बांधकाम कामगार शिक्षणशाळेकडे कोणीही लक्ष दिले नाही. अद्यापहि निश्चित स्वरूपी योजना पुढे येत नाही. त्यामुळे सध्या कसबी असलेल्या कामगारांच्या हाताखाली काम करूनच कसबी कामगार होऊ शकतो. अर्थात कसबी कामगाराने त्यास ते कसब समजावून सांगितले तरच तो कसबी कामगार होऊ शकतो. नाहीतर त्यास आयुष्यभर अकुशल कामगार म्हणूनच काम करावे लागते. परिणामी जसा क्लिनरचा ड्रायव्हर होतो तसाच अकुशलचा अर्धवट कुशल कामगार होतो. ही परिस्थिती बदलण्यासाठी जर या कामाच्या शिक्षणाची सोय असेल तर अनेक कुशल कामगार निर्माण होतील व त्यामुळे अनेक मंडळींचे जीवनमान उंचावू शकेल. आज गवंडी, सुतार इत्यादि कुशल कामगार पुण्या मुंबईमध्ये ८०० ते १००० (पूर्वी 25 ते 50 ) रूपये रोज मिळवू लागले आहेत. म्हणजे काही वेळा त्यांना इंजिनिअर्स पेक्षाही जादा वेतन मिळते. अशी जर वस्तुस्थिती आहे तर सरकारकडून अशा शिक्षणाची सोय का केली जात नाही याचे आश्चर्य वाटते.

(6)   प्रिकॉस्ट - बांधकामाची नवी पध्दत -फायदे-तोटे :

प्रिकॉस्ट – पध्दती	चालू पध्दती
1. कारखाना निर्मित वस्तुंमुळे दर्जा टिकविता येतो.	1. दर्जावर सारखे नियंत्रण लागते.
2.पाणी कमी लागते.                         (म्हणून सध्या अरब देशांत मागणी आहे)	2. पाणी भरपूर लागते.
3. बांधकाम जलद होते.	3. बांधकाम जलद होऊ शकते
4. एकाच प्रकारच्या अनेक इमारती असल्यास स्वस्त पडते.	4. कशाही प्रकारच्या इमारती असल्यास साधारणपणे एकच किंमत पडते.
5. आर्किटेवचर अथवा सोंदर्य आणता येतेच  असे नाही.	5. कलाकुसरीला वाव मिळून सोंदर्य आणता येते.
6. क्रेनच्या उंचीमुळे फार इमारती बांधणे अवघड जाते.	6. खूप उंच इमारती होऊ शकतात.
7. मालाची नासघूस होत नाही.	7. मालाची नासधूस होते
৪. कुशल कामगार कमी लागतात.	8. कुशल कामगार लागतात.
9. देखरेख कमी लागते.	9. देखरेख खूप लागते.
10. फार दूरवरील काम वाहतुकीच्या प्रश्नामुळे फार महाग पडते.	10.सगळीकडे मटेरियल मिळत असल्याने साधारण किंमती स्थिर असतात
11. संशोधनास वाव मिळतो.	11. संशोधनास वाव नाही.
12. भांडवली खर्च खूप लागतो.	12. थोडया रकमेत काम करता येते.

                                      

बंगलेवजा कामासाठी जुनी पध्दत - कन्सेशनल पध्दत ठीक.

गाळेवजा कामासाठी 'प्रिकॉस्ट पध्दत' फायदेशीर आहे.

(7)   आर्थिक सहाय्य करणाऱ्या संस्थाची पैसे देण्यातील दिरंगाई :

हे ही एक घरे महाग होण्याचे फार महत्वाचे कारण आहे. आर्थिक सहाय्य करणाऱ्या संस्था हया अडवणुकीने वागतात. त्यांच्या फार्मालिटीज इतक्या किचकट आहेत कीं, कशाला आपण हया उपद्व्यापात पडलो असे घरमालकास होते.

विशेषतः सहकारी संस्थांना हा त्रास खूप होतो. फार्मालिटीज् व्यवस्थित केल्यास तर इतर काही अडचणी उभ्या करून ते व्यक्तीला अथवा संस्थेला ( सोसायटीस) अडवितात. हा खास माझा समज आहे.

त्यांची कार्यपघ्दती फार अजब असते.

(৪) नगरपालिका/महापालिका-सरकार यांचा मिलाप :

सध्या एकरी 40 फ्लॅट बांधण्याची टी. पी. स्कीम मध्ये सोय आहे. वास्तविक सरकारने 80 फ्लॅटला परवानगी दिली असूनही काही शहरपालिका/महापालिका मुद्दाम अडवणूक करतात. पुणे महानगरपालिका त्यांतील एक आहे. हेही घरे स्वस्त न होण्याचे एक कारण आहे.

घरे स्वस्त कशी होतील ?

केवळ बांधकाम परवाने सुलभ करून घरांच्या किंमती खाली आपोआप मदत होईल , तसेच बिल्डर्सचे चालू असलेले वन होणारे प्रकल्प वेळेत पूर्ण करण्याचे बंधन बिल्डर्सवर घातले हो निश्चित काळात घरांची उपलब्धता होईल . बिल्डर्सची घरे विकली गेल्या पाहिजे. त्यांना मोकळ्या घरांची राखीव किंमत बँकेकडून कर्ज म्हणून उपलब्ध करून दिली पाहिजे , तसेच बिल्डर्सकडे पडून असलेली अतिरिक्त जमीन ही सरकारने परत ताब्यात घ्यावी व ती दुसऱ्या इच्छुक बिल्डरकडे द्यावी .

पर्यावरणाची अट २०स्क्वे.मी. वरून ५० , ००० स्के. मी. पर्यंत वाढवावी म्हणजे मध्यम प्रकल्प लवकर पूर्ण होतील , तसेच निश्चित पाणी , सांडपाणी प्रक्रिया आणि विद्युत निर्मिती या तीन गोष्टींची पूर्तता करणाऱ्या बिल्डर्सला प्राधान्याने भूखंड द्यावेत .

मोठ्या शहरामधील प्लॉटची खरेदी , विक्री करताना ब्रोकर (दलाल) हा ठरावीक रक्कम बिल्डर्स कडून व संभाव्य प्लॉट धारकांकडून घेत असतो. एवढेच नव्हे तर पुष्कळ वेळा किंमतीतही लपवा-लपवी करून स्वतःचा फायदा करून घेतो व त्यामुळे किमतीमध्ये सुमारे ५ टक्के ते १० टक्के चा फरक पडतो . ही पध्दत बिल्डर्स आणि गिऱ्हाईक यांची समोरासमोर गाठ पडल्यास बंद होऊ शकेल व प्लॉटच्या किंमतीत ५ टक्के ते १० टक्के फरक पडू शकेल .

कारर्पोरेट एरिया व बिल्टअप एरिया यांमध्ये सुध्दा बिल्डर मंडळी अद्याप सुस्पष्टता आणत नाहीत व त्यामुळे किंमती मध्ये ५ टक्के ते १० टक्केचा फरक पडू शकतो , म्हणून बिल्डर , डेव्हलपर यांनी scheme declare  करताना एरिया बाबत किंवा क्षेत्रफळाबाबत सुस्पष्टता आणण्याची आवश्यकता आहे. त्यामुळे प्लॉट विकत घेणाऱ्यांना फसवल्यासारखे वाटणार नाही .

-    भास्करराव म्हस्के